По общему правилу, операции по поставке недвижимости - кроме первой поставки - освобождены от НДС (пп. 197.1.14 НКУ) - напоминают фискалы.

Если сооружение жилья осуществляется непосредственно заказчиком, без привлечения генподрядчика, то в таком случае операция по реализации имущественных прав на недвижимость (квартиры) для продавца (застройщика объекта жилого фонда) для целей налогообложения НДС является операцией первой поставки жилья, которая облагается НДС в общем порядке по ставке 20 %.

Также не освобождаются от налогообложения НДС операции поставки покупателям нежилых помещений или их частей (кладовые и машиноместа) в составе жилого дома, поскольку они не относятся к жилищному фонду.

А вот дальнейшая реализация квартир для физлиц-покупателей не является операцией по первой поставке жилья в понимании налогового законодательства, а потому такие операции освобождают от обложения НДС.

Источник: ИНК ГНС Украины от 11.09.2020 г. № 3822/ІПК/99-00-05-06-02-06